１　所有者不明不動産とは？

不動産登記簿などを調べても、所有者がすぐには分からない、または所有者と連絡がつかない不動産のことを、一般に「所有者不明不動産」と言われています。しかし、不動産の所有権は放棄することができません。それでは、なぜ、所有者不明不動産が出てくるのでしょうか。

Ｂさんの場合で考えてみましょう。

ＡさんとＢさんはお隣さんでしたが、世間話をする程度で、家族構成などは詳しく知りません。まず、Ｂさんの不動産を誰が相続したかを知るには、Ａさんはどうしたらいいのでしょうか。

全くの赤の他人であるＡさんが個人でＢさんの戸籍を取ることはできません。しかし、戸籍は職務上の必要があれば、弁護士が個人の戸籍を取得することはできます。したがって、Ａさんは、「近隣トラブルの解決のため、隣の家の所有者を明らかにする必要がある」として、弁護士に依頼をすることで、Ｂさんの家族構成、すなわち相続人が誰であるかを調べることができます。

調査の結果、Ｂさんの配偶者はすでになく、子が１人いましたが、その子ＣさんはＢさんの相続について、相続放棄をしたようですが、Ｃさんにも子Ｄさん、すなわちＢさんの孫がいます。またＢさんの両親はすでに死亡していますが、Ｂさんの兄弟姉妹は５人（Ｅさん、Ｆさん、Ｇさん、Ｈさん、Ｉさん）います。しかし、兄弟姉妹のうち、ＥさんとＦさんはすでに死亡して、それぞれ子が２人（Ｅさんの子であるＪさん、Ｋさん）（Ｆさんの子であるＬさん、Ｍさん）ずついるようです。

Ｂさんの家族構成

２　所有者不明不動産が発生する理由

モデルケースの場合、誰がＢさんの相続人でしょうか。

Ｂさんの場合、子であるＣさんが相続放棄をしているので、Ｂさんの兄弟姉妹が相続人となります。兄弟姉妹のうち、亡くなっている人がいる場合は、その兄弟姉妹の子が相続人となります。つまり、Ｂさんの場合、Ｊさん、Ｋさん、Ｌさん、Ｍさん、Ｇさん、Ｈさん、Ｉさんの、合計７人がＢさんの相続人です。

Ａさんは、Ｂさんの７人の相続人の連絡先を調べて、Ｂさんの自宅だった不動産をどうにかしてくれと話をしなくてはならないのです。

これは非常に骨の折れる作業です。また、先述のとおり、Ｂさんの相続人を調べるには弁護士に依頼しなくてはならないので、費用もかかります。

さらに、ＡさんがどうにかＢさんの相続人である７人と話をしても、７人の話がまとまらなくては、Ｂさんの自宅の手入れは期待できません。

つまり、Ａさんにとって、Ｂさんの相続人と交渉することは非常に手間がかかる割に、隣のゴミ屋敷状態は改善されないかもしれないのです。Ａさんとしても、あまり効果がないのであれば、わざわざ弁護士に依頼してまで、Ｂさんの相続人を探し出すのは馬鹿らしくなってしまうのは当然でしょう。

このようにして、「所有者不明不動産」が発生していくのです。

３　法整備の必要性

「所有者不明不動産」が発生する原因のひとつには、不動産における相続登記が義務化されていないことが挙げられます。つまり、現在の法律では、誰かが亡くなったとしても、故人名義の不動産については名義変更をせず、そのまま放置をしておいても特段罰則などがないのです。

また、不動産の登記は、売買や賃貸借を行う場合や、銀行からお金を借りるために抵当権を付ける場合などには必須ですが、そうではない場合、例えば離れて住む親戚から活用のしようがない不動産を相続した場合などには、相続の登記をしなくても、特段困ることもないのが現状です。したがって、あえて費用を払ってまで登記をするモチベーションもないのも当然といえるかもしれません。

このため、現在、相続登記を義務化する法整備が検討されています。

しかし、Ａさんの場合、Ｂさんの家を７人が相続したことが分かったところで、問題は解決されるでしょうか。Ｂさんの家を相続した７人の間で、誰がＢさんの自宅を手入れするか、費用の負担はどうするか、そもそも今後、Ｂさんの自宅はどうするか、売ってしまうのか人に貸すのかなどの話し合いがなされなくてはなりません。しかし、７人もの意見をまとめるのは簡単なことではないでしょう。また、Ｂさんの自宅のように、買い手や借り手がつく可能性がある不動産ならばまだ良いかもしれませんが、山林など、活用しようがないような不動産の場合、相続人の話し合いは一向に進まないかもしれません。

つまり、Ａさんの場合も、仮にＢさんの相続人がはっきりしたところで、問題が解決しないおそれも大きいのです。

相続登記を義務化すれば、「所有者不明状態」は解消されますが、その背後にある問題の根本的な解決には繋がらないといえるでしょう。