不動産その他

空き家問題

人口世帯が減少している中で、まだ利用可能であるにもかかわらず、住宅として利用がされていない、いわゆる空き家が増加しており、近年、社会問題化しています。

空き家を取り壊して更地にすると、解体工事などの費用負担だけでなく、土地の固定資産税が約6倍になり、土地所有者の負担が大きくなることからも、空き家を取り壊さずにそのままにしておく傾向があるようです。

しかし、手入れがなされないままに放置された空き家は、ゴミの不法投棄がなされたり、ひどい時には犯罪の温床になる場合もあります。

空き家は有効に活用すれば、地域の活性化にもつながります。空き家問題に関する相談窓口を設けている行政機関や不動産業者も多くあります。

また、やむを得ず建物を解体する場合でも、通常よりも金利が優遇された、「空き家解体ローン」による融資を行っている金融機関もあります。大切な思い出のつまった建物が、ゴミ屋敷になってしまう前に、専門家にご相談されることをお勧めいたします。

民泊問題

日本を訪れる外国人の急増により、不足した宿泊施設の受け皿的存在として、個人宅に旅行客を宿泊させる、いわゆる「民泊」が急増しています。まるでホテルのように、住居の予約や代金の支払いができる専用サイトも多く見られます。

しかし、通常のマンションやアパートに、不特定多数の外国人旅行者が出入りすることから、ゴミや騒音で住民や管理組合の方とトラブルになることが後を絶ちません。

また、民泊は旅館業法、建築基準法、消防法に抵触する恐れがありますが、法の整備が進んでいないにもかかわらず、インターネット上では急速に民泊サービスが拡大しているため、警察や行政の対応も後手に回りがちです。そのため、事故やトラブルへの対応が難しいのが実情です。

民泊は、空き家となっている不動産を有効活用できるため、魅力的に思われますが、所有不動産を民泊として有効に活用できるようになるには、もう少し法の整備を待つ必要がありそうです。

相続問題

相続財産の中でも、不動産が占める割合が大きいことがほとんどです。しかし、不動産はお金のように目に見える形できちんと分けることが難しく、相続トラブルの原因になります。

預貯金はあまり残されておらず、目ぼしい財産が土地建物だけであり、これを2人の兄弟で相続する場合を考えてみましょう。土地建物を2人の共有にするのはどうでしょうか。不動産を第三者に貸しているような場合、賃借人から入ってくる地代や家賃を折半することになりますので、公平な分割といえるかもしれません。しかし、誰も不動産を利用していない空き家状態の場合は、どのようにしたらよいでしょうか。

また、建物に兄家族が住んでおり、弟家族は別に住んでいる場合にはどうなるでしょうか。土地建物を兄弟2分の1ずつの共有にした場合、兄家族が引き続き建物に住み続けることはできるでしょうか。

それでは兄だけが不動産を相続することにした場合、弟は何も相続できないのでしょうか。主に兄家族が亡くなった両親の介護を行っていた場合はどうでしょうか。

相続のトラブルは、家族の絆をも破壊しかねません。まずは、話し合いで解決できるのが望ましいですが、それも難しい場合、お早めに専門家にご相談されることをお勧めいたします。

境界(筆界)画定

建物が密集している都市部など、隣の土地との境界線があいまいなまま、長い間、土地を使用しているような場合があります。これは、自分の土地だと思って使用していた土地について、突然、隣地の所有者から、自分の土地だから返せと言われたら、どうしたらよいでしょうか。

不動産の境界の考え方には、公法上の筆界と、私法上の所有権界という2つの考え方があります。筆界とは、行政が土地の筆界を画定するもので、個人が勝手に決めることはできません。所有権界とは、土地の所有権がどこまで及ぶのか、その境界を示すものです。

筆界を特定するには、筆界特定制度の利用や、境界確定訴訟を提起する必要があります。通常、筆界と所有権界は一致しますが、筆界を超えた部分の土地の利用が長年にわたってなされており、その土地を時効によって取得したような場合などには、筆界と所有権界が異なることがあります。

不動産を売却するときに、買主から「境界が画定していること」を求められることも多く、境界が画定しないためになかなか売却ができない、または売却価格が著しく下がるというトラブルが多く見受けられます。境界画定には長い時間がかかることもあり、早めの対応が必要です。

不動産の共有・分割

相続などで不動産が共有状態になっている場合、法律関係が複雑化するため、共有状態を解消したいというご希望をお持ちの場合があります。また、それまで親族で共有していた不動産について、一部の親族から持分を第三者が買い取ったため、トラブルになることもあります。このような場合には、共有物の分割手続きを取ることができます。

共有物の分割には、①文字どおり土地を分筆して分割する現物分割、②不動産を競売にかけ、売却代金を持分に応じて按分する競売による換価分割、③持分以上の現物を取得した者が、持分を失った者に対し、持分相当額の金銭を賠償する代償分割(このうち、共有者の1人が単独で所有権を取得し、他の共有者には持分の価格に応じた対価を支払う方法の分割を、「全面的価格賠償」といいます)という方法があります。

例えば、他の共有者の持分を買い取りたい、という場合には、価格賠償の方法を選択することになります。

共有者間で共有物分割の協議が整わない場合には、共有物分割訴訟を提起することになります。共有物分割訴訟は、裁判所が裁量で判決を出せる、いわゆる非訟事件に属します。共有物分割訴訟の場合、原則的には現物分割をするべきであると考えられ、代償分割は例外的な位置づけですので、代償分割を希望して裁判を提起した場合でも、それまでの共有不動産の利用状況や持分割合、代償金の調達方法などから総合的に判断して、必ずしもこれが裁判上で認められるとは限らないことに注意が必要です。

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